マンションに関する法律ができたということで、マンション内の規約等を点検することにしました。
一棟四十戸のマンションで二十三年前に建っています。運営の中でしょっちゅう管理会社から「契約に含まれていません」という話が出てきます。住民としては管理会社に一切を任せているつもりでいますが、違うようなのです。
この際、管理会社との契約も見直すつもりですが、どうすればよいでしょうか。（東京都・Ｔ生）
千代崎 今回の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の施行は、マンション内の規約等を見直すよいきっかけになります。
マンション内の約束などを身近な順で考えてみましょう。
住み方・暮らし方は、使用細則・利用細則などで定められています。これは居住者を主たる対象と考えていて、所有しているかどうかは関係ありません。
「管理規約」、管理組合規約は、住み方も規定していますが、基本的には組合員の義務と権利や組合の運営などを定めています。
国土交通省が「標準管理規約」を作っていますので、参考にしてください。
法に適合しない約束事は無効ですので、規約はどの法律に照らしても合法でなければなりません。したがって、区分所有法が変われば、法にそったものに変更していく必要があります。
標準規約と現行規約を見比べながら、修正をするよう管理組合の中ですすめてみたらいかがでしょう。
――外部に管理を依頼するときは？
千代崎 いままで内部の約束でしたが、外部との約束を考えてみましょう。
契約に含まれているかどうかは、管理組合と管理会社で結ばれている「管理委託契約書」で規定されています。
あなたの管理組合にも契約書があると思いますので、どういう内容になっているか見てください。
よく勘違いが多いのはマンションの管理契約を「請負契約」と思っていることです。
――請負契約ではないのですか。
千代崎 そうです。請負契約というのは、一定の報酬と期日を条件として業務の完成を約す契約です。
マンション管理契約の多くは「委託契約」といって、基本的にはあらかじめ決められた業務だけを行うものです。
マンション管理の場合は、包括的なニュアンスもありますので、契約書の内容だけしか行わないということではありませんが、通常の管理や維持管理の中ではできないような内容については、「契約外です」という形で返答をされると思います。
今回の法律の施行に伴って改めて委託契約の内容を、管理組合に説明している管理会社もあります。説明を受けたうえで、まずは委託の内容が現状のマンションの運営の状態とマッチしているかどうかからチェックしたらいかがでしょう。
管理規約と同様に国土交通省が「標準管理委託契約書」を作っていますので参考になります。
( ２００１年１１月２１日)
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